2019新《土地管理法》堅持土地公有制不動(dòng)搖，堅持農民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度，在充分總結農村土地制度改革試點(diǎn)成功經(jīng)驗的基礎上，做出了七項重大突破。

原來(lái)的《土地管理法》除鄉鎮企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設用地，只有將集體建設用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。這一規定使集體建設用地的價(jià)值不能顯化，導致農村土地資源配置效率低下，農民的土地財產(chǎn)權益受到侵蝕。在城鄉結合部，大量的集體建設用地違法進(jìn)入市場(chǎng)，嚴重挑戰法律的權威。在33個(gè)試點(diǎn)地區，集體建設用地入市制度改革受到農村集體經(jīng)濟組織和廣大農民的廣泛歡迎。新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在符合規劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。這一規定是重大的制度突破，它結束了多年來(lái)集體建設用地不能與國有建設用地同權同價(jià)同等入市的二元體制，為推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點(diǎn)。

（一）破除集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙

原來(lái)的《土地管理法》除鄉鎮企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設用地，只有將集體建設用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。這一規定使集體建設用地的價(jià)值不能顯化，導致農村土地資源配置效率低下，農民的土地財產(chǎn)權益受到侵蝕。在城鄉結合部，大量的集體建設用地違法進(jìn)入市場(chǎng)，嚴重挑戰法律的權威。在33個(gè)試點(diǎn)地區，集體建設用地入市制度改革受到農村集體經(jīng)濟組織和廣大農民的廣泛歡迎。新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在符合規劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。這一規定是重大的制度突破，它結束了多年來(lái)集體建設用地不能與國有建設用地同權同價(jià)同等入市的二元體制，為推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點(diǎn)。

（二）改革土地征收制度

隨著(zhù)工業(yè)化城鎮化的快速推進(jìn)，征地規模不斷擴大，因征地引發(fā)的社會(huì )矛盾凸顯。33個(gè)試點(diǎn)地區在縮小征地范圍、規范征地程序、完善多元保障機制等方面開(kāi)展了多項制度性的探索。新《土地管理法》在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，在改革土地征收制度方面做出了多項重大突破：

一是對土地征收的公共利益范圍進(jìn)行明確界定。憲法規定：國家為了公共利益的需要可以對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償。但原法沒(méi)有對土地征收的“公共利益”范圍進(jìn)行明確界定，加之集體建設用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，使土地征收成為各項建設使用土地的唯一渠道，導致征地規模不斷擴大，被征地農民的合法權益和長(cháng)遠生計得不到有效的保障，影響社會(huì )穩定。新《土地管理法》增加第45條，首次對土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確：因軍事和外交、政府組織實(shí)施的基礎設施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開(kāi)發(fā)建設等六種情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。這一規定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權。

二是明確征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低，長(cháng)遠生計有保障。原來(lái)的《土地管理法》按照被征收土地的原用途給予補償，按照年產(chǎn)值倍數法確定土地補償費和安置補助費，補償標準偏低，補償機制不健全。新《土地管理法》首次將2004年國務(wù)院28號文件提出的“保障被征地農民原有生活水平不降低、長(cháng)遠生計有保障”的補償原則上升為法律規定，并以區片綜合地價(jià)取代原來(lái)的年產(chǎn)值倍數法，在原來(lái)的土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費的基礎上，增加農村村民住宅補償費用和將被征地農民社會(huì )保障費用的規定，從法律上為被征地農民構建更加完善的保障機制。

三是改革土地征收程序。將原來(lái)的征地批后公告改為征地批前公告，多數被征地的農村集體經(jīng)濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應當召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農村集體經(jīng)濟組織和農民在整個(gè)征地過(guò)程的知情權、參與權和監督權。倡導和諧征地，征地報批以前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協(xié)議。

（三）完善農村宅基地制度

農村宅基地是農民安身立命之本。長(cháng)期以來(lái)，宅基地一戶(hù)一宅、無(wú)償分配、面積法定、不得流轉的法律規定，導致農村宅基地大量閑置浪費，農民宅基地的用益物權難落實(shí)。33個(gè)試點(diǎn)地區在自愿有償退出宅基地、宅基地有償使用、下放宅基地審批權限等方面進(jìn)行了積極探索。新《土地管理法》完善了農村宅基地制度，在原來(lái)一戶(hù)一宅的基礎上，增加宅基地戶(hù)有所居的規定，明確：人均土地少、不能保障一戶(hù)擁有一處宅基地的地區，在充分尊重農民意愿的基礎上可以采取措施保障農村村民實(shí)現戶(hù)有所居。這是對一戶(hù)一宅制度的重大補充和完善?？紤]到農民變成城市居民真正完成城市化是一個(gè)漫長(cháng)的歷史過(guò)程，新《土地管理法》規定：國家允許進(jìn)城落戶(hù)的農村村民自愿有償退出宅基地，這一規定意味著(zhù)地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。同時(shí)，在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，新《土地管理法》下放宅基地審批權限，明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批。

（四）為“多規合一”改革預留法律空間

建立國土空間規劃體系并監督實(shí)施，實(shí)現“多規合一”是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰略部署。隨著(zhù)國土空間規劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規劃和城鄉規劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規劃所取代?？紤]到“多規合一”改革正在推進(jìn)中，新《土地管理法》為改革預留了法律空間，增加第18條，規定：國家建立國土空間規劃體系。經(jīng)依法批準的國土空間規劃是各類(lèi)開(kāi)發(fā)、保護和建設活動(dòng)的基本依據。為了解決改革過(guò)渡期的規劃銜接問(wèn)題，新《土地管理法》還明確：已經(jīng)編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和和城鄉規劃。同時(shí)在附則中增加規定：編制國土空間規劃前，經(jīng)依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。

（五）將基本農田提升為永久基本農田

實(shí)行最嚴格的耕地保護制度，確保國家糧食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。為了提升全社會(huì )對基本農田永久保護的意識，新《土地管理法》將基本農田提升為永久基本農田，增加第35條明確：永久基本農田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農田必須落實(shí)到地塊，納入數據庫嚴格管理。各省、自治區、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的80%以上，具體比例由國務(wù)院根據各省、自治區、直轄市耕地實(shí)際情況確定。

（六）合理劃分中央和地方土地審批權限

原來(lái)的《土地管理法》對新增建設用地規定了從嚴從緊的審批制度，旨在通過(guò)復雜的審批制度引導地方政府利用存量建設用地。長(cháng)期以來(lái)，地方對建設用地審批層級高、時(shí)限長(cháng)、程序復雜等問(wèn)題反映強烈。新《土地管理法》適應放管服改革的要求，對中央和地方的土地審批權限進(jìn)行了調整，按照是否占用永久基本農田來(lái)劃分國務(wù)院和省級政府的審批權限。今后，國務(wù)院只審批涉及永久基本農田的農用地轉用，其他的由國務(wù)院授權省級政府審批。同時(shí)，按照誰(shuí)審批誰(shuí)負責的原則，取消省級征地批準報國務(wù)院備案的規定。

（七）土地督察制度正式入法

為了有效解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問(wèn)題，2006年國務(wù)院決定實(shí)施國家土地督察制度，對省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進(jìn)行督察。土地督察制度實(shí)施以來(lái)，在監督地方政府依法管地用地、維護土地管理秩序等方面發(fā)揮了重要作用。在充分總結國家土地督察制度實(shí)施成效的基礎上，新《土地管理法》在總則中增加第五條，對土地督察制度作出規定：國務(wù)院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。以此為標志，國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。